房地产的下半场

今年8月9日,全球领先的环境、社会与企业管治(ESG)评级及研究公司Sustainalytics发布了最新评级报告。在全球不同行业13241家参评公司中,融创引起了我们的注意。

当时的消息是,融创所获评分由22.3分提升至16.2分,总排名中位列前12%,在全球255家房地产开发企业中位列前8,在境内70家房地产开发企业中位列首位。

ESG投资是近几年来流行的一种投资理念,房地产领域的关注度也越来越高,克而瑞一组数据显示,2020年近9成百强上市房企披露ESG报告,并认为这一指标将成为投资机构长期决策过程中的重要参考。

通俗来讲,就是如果把上市公司看做是一个学生,成绩优异(财务业绩)的同时,还要符合“五讲四美三热爱”的标准,才能选这个公司作为“三好学生”(加入投资组合)。这是一个完整的概念,有一方面拖后腿,可能都不行。

对于房地产开发企业而言,近年来行业整体规模增速放缓、政策监管持续、融资环境不断收紧,房企从高速增长转向持续稳健经营。房地产已迎来了下半场。

上半场关注业绩、规模和奔跑速度,这就够了,但下半场不一样,这也是ESG越来越流行的根源,行业需要长期价值。

一、业绩增长与财务基本面

恰好,笔者注意到,8月30日,融创公布了2021年中期业绩,业绩报告中也能找到融创对ESG方面的表述,现在,我们顺藤摸瓜,谈一谈融创为什么能?

企业经营的本质是追求经济效益。无论是对房企还是投资机构来说,企业的土储规模、盈利能力、业绩增速等都是决定房企经营效益和财务回报的核心。

先来看销售数据,2021年上半年,融创销售额达到3208亿元,增长率64%,总销售额也稳居行业前四。大家都知道现在房地产市场是怎样的环境,面对的巨大变化,融创依然保持着战略定力和增长驱动力,实属不易。从2018年至2020年,融创年度销售额分别为4608亿元、5562亿元、5753亿元,3年复合增长率12%。

高销售带动下,营收情况应该也不会差。先来看数据:营业收入958.2亿元,同比增长23.9%;毛利199.8亿元,同比上升12.5%,归母净利润119.9亿元,同比上升9.4%;核心净利润131.5亿元。

再从安全的角度看财务数据,截至6月30日,融创总资产1.2万亿元,较去年底提升9%,一年内到期有息债务总额910亿元,短债占总有息负债比重下降至30%行业低位,非受限现金达到1011亿元,较去年底增长2.4%。

土储方面,2021年上半年,融创获取权益土储货值2135亿元,权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年(2020年7月至2021年6月),公司权益拿地销售比仅为28.5%。截至2021年6月30日,融创持有的权益土储货值超过2万亿元,足以支持长远的稳健发展。

可能,纵向来看,上半年业绩与融创业绩的高光时刻比还有差距,但把融创的成绩放在房地产市场来看,前几名不成问题。首创证券认为,房地产各项指标都在下降,中长期来看,行业生态将有利于龙头房企实现业绩的稳步增长。

对于企业而言,ESG表现相对优异的企业抵御风险的能力更强,有利于长期稳健的发展。在持续创造经济价值的同时,也能够带来社会效益、生态效益的共赢。

企业业绩稳步增长了,咱们才能接着讲下面的故事。

二、持续创造价值

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德说过这样一句话:

积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化,进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向,持续为员工、客户、股东、社会创造价值。

这八十余字里,概括的内涵实在太多太多了。

归根结底,房地产企业过去享受了城镇化发展红利和金融红利,企业高质量发展最后都离不开反哺社会,而企业的社会效益最终都将反作用于其自身的长期可持续发展。

以融创为代表的品牌房企深知这一点,维持业绩稳增长的同时,致力于成为更有价值的企业,持续创造社会价值。

比如,绿色建筑的实践中,融创从产业链最前端开始,优先采购绿色建材,19个产品大类在甲醛释放量、放射性核素限量、重金属含量、TVOC释放率、氯乙烯单体等维度全部满足环保要求;进入研发、设计、施工环节,全集团累计200余开工项目应用装配式设计及施工,12个项目约160万平米面积获得三星绿色建筑、WELL金级、LEED金级认证,40余个项目获得二星绿色建筑认证。

交付后的运营,也是绿色环保实践的重要一环。在为业主、租户及游客提供良好体验的同时,融创把节能降耗的理念落实,通过智能化管理平台、废弃物管理、商户绿色约定等举措,不断提升能源使用效率,也让环保理念深入人心。

再比如,积极实践公益,输出社会价值。统计显示,秉承“美好生活、社会公民”的理念,融创在教育、乡村振兴、救灾、古建保护等领域已累计捐赠超过27亿元。

当前经济发展高度重视与环境保护协同共进,在此背景之下,房企践行社会责任义不容辞,推进健康可持续发展是大势所趋。| 重庆中益乡初心学院

三、下半场靠什么拼?

在行业发展的下一阶段,企业之间的竞争,将定格在高品质的产品角逐,产品力将成为企业发展更为核心的竞争能力。

7月,住建部表态,将推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法,行业终将进入拼“品质”时代,这背后,就是产品力。

孙宏斌曾对产品力有自己的理解,他说:“房企产品做得好不好有两个标准,一是有多少开发商住,我们小区就有很多,许多同行现在买房子第一选择便是融创;二是有多少人来学习你,我们每个城市都有很多人来学习,有些项目接待了上千家。”

产品力一直是融创核心竞争力之一,2019年融创获得克而瑞“中国房地产企业产品力TOP1”、2020年获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后,在2021年上半年再获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”。

强化产品力建设成为更多房企适应市场、防范风险的重要着力点。

主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势下,融创提出I AM I产品年轻化创新不断落地,城市、社区、家庭、生活四大维度升级主流产品,与此同时,融创对高端客群消费趋势展开研究并升级产品功能,也进一步巩固其高端市场优势。

以上,全部指向均衡高质量发展。

基于此,融创进一步坚定战略目标,提出“四更”经营准则:更安全、更从容、更长期、更有价值。

“四更”准则也作为融创团队基本做事原则,是以利润为核心,以客户满意度为核心,以安全稳健为核心,提升综合竞争力,持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

下半场拼什么?怎么拼?这也是全行业共同面对的命题。

Comments