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选板块，首先要会看规划。
什么是规划？现在没有，以后可能要有的东西，就是规划。
说白了，就是政府给你画的饼。
既然是画饼，就存在不确定性，假如你是市长，有些项目可以在你的任期里落地，但一旦任期结束，或者更上层的方向和口味发生了变化，那么就不好说了。
于是我们就看到，有些规划落地可以拖，有些规划本身还可以变，那么，找到高确定性的规划就很重要。
既然如此，那么国家级的规划就比省里的规划好，省里的规划就比市里的规划好，市里的规划就比区里的规划好。
举个例子，虹桥商务区是国家级的规划，青浦的市西软件园是上海市的规划，那么前者就比后者的能级高、确定性强。
作为国家长三角战略的核心，虹桥主城规划能级极高
级别高是一方面，另一方面，每个城市都有自己的主要发展方向，比如深圳一路向西，成都一路向南，于是我们尽量要押注城市的主要发展方向，城市发展轴上的规划才更有可能落地。
成都总体规划，南向发展非常明显
比如上海，西边是苏浙皖人口的主要流入方向，东边又一马平川，因此上海的东西方向就是发展主轴，主要商圈、产业和交通枢纽都在东西轴线上，买在主轴附近，确定性会更高。反过来，北面腹地不足，且受老工业区、军用机场影响，因此常年处于价格洼地，未来的发展也没有那么明晰。
那么话说回来，我们为什么要看规划？
因为规划展示了城市、区域、板块的发展方向，每块土地的建设性质，重大建设项目的落地与动向。产业、住房、交通、商业、公建，这些都能在规划里找到。
换句话说，强力的规划能带来人、带来钱，这对楼市的效果不言而喻，那么就为我们进行预判提供了条件。
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看懂规划，其实总结起来就是六个字：有空地，看供求。
一个非常成熟的区域或板块，所有以前规划的内容都基本实现了，所见即所得，毫无想象力和未来发展空间可言。只要不是棚户区，成熟板块的完全拆迁实在太贵，从政府角度出发完全没有性价比，因此“博拆迁”也就成了一个笑话。
城市建设的前提是有足够的城市空间，所以我们需要找的，就是集聚着大片的可开发用地的板块。
有空地，才有未来。
但是，不是所有空地都能发展成漂亮的城市街区的。事实上，在一线城市的近郊，比如上海浦东的外环附近，就有大片大片的空地，但由于上海的建设用地所剩无几，这些空地未来也将不再开发，现在是农田，二十年后，还是农田。
上海浦东外环附近的大片空地，未来无建设规划
因此，空地要有，规划也要有，而且要规划能级高、商办产业用地多、住宅供应紧张的板块。
比如有些板块的定位就是“睡城”，虽然有空地，也有整齐划一的规划，但没什么产业、配套，除了住宅就是住宅，那就说明这里的房子没有稀缺性，自然不值得买。
典型的例子，就是上海松江的佘北大居，规划建筑总量约492万方，但其中居住相关的建筑面积就有404万方，规划图内大片大片的黄色居住用地，却没什么商业办公、产业研发用地，地铁也缺失，是一个完全没有多少想象力的板块。
而佘北大居的反例，就是我们所要寻找的供需关系紧张的板块。典型的优秀案例就是北外滩板块，市、区两级共同打造的金融中心，规划能级高，840万方规划建筑面积里大部分都是商办建筑，未来大量的金融企业进驻，购买力不可小视。
而北外滩的规划人口仅7万人，主打国际高端社区，因此板块西北侧、东北侧的集中居住地块是北外滩为数不多的住宅，将非常稀缺。
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当然，凡事无绝对，并不是供需关系绝对紧张的高规格规划板块就是最好的。如果把板块的属性要求的非常死板，要么选择面极小，在风云万变的楼市中反而容易错过，要么太贵，下不了手。
比如不少产业园区，白天热热闹闹，但住宅很少，一到晚上就变成“鬼城”，连个便利店都没有，丝毫没有居住氛围。
金桥开发区，产业多，但一到晚上除了马路就是黑灯瞎火的一片
而有些规划能级非常高的板块，大家都很看好，比如前滩，已经把预期反映在价格里了，自然比较辣手，那么目前买入的价值就比较低了。
好在城市之间存在比价效应的同时，同一城市的板块之间也存在比价效应，龙头板块贵了，资金自然会去周边没有涨起来的板块，货币的水一级一级下来，就成了板块轮动。
因此我们认为，在不同周期内买入不同类型的优质板块，抓住将涨未涨的时机，才是王道。
一座城市的楼市周期分为启动期、爆发期、赶顶期、盘整期，而在这里，我们将城市的板块分为领涨板块、普涨板块、补涨板块。
①领涨板块：规划能级高、目前处于大规模建设期、供需关系紧张的重点板块。
②普涨板块：附近有高能级规划，供需关系一般，板块界面、居住氛围均处于中上水准的宜居板块。
③补涨板块：附近无重大规划，供需关系不紧张，要么太远、要么城市界面较差的“路人”板块。
2015年上半年，上海楼市进入牛市，当时大宁作为新兴市级商业中心重点打造，商业、公建拔地而起，金茂和华润华发的地王频出。2015年11月，更是宣布闸北、静安合并，大宁成为“新静安”的新中心，板块热度越发不可收拾，二手房猛涨。
在启动期，就是要买入上一轮大宁这样的领涨板块，现在遵循这一规律的，在深圳的宝安、南山，在上海的前滩、张江，在杭州的未来科技城，都吃到了甜头。
2015年大宁板块强势拉升后，比价效应出现，迅速带动大华、万里、新江湾、碧云、莘庄等全市优质中产板块，这些板块的二手房跟上后，形成了全市普涨的局面。
在爆发期，适合买入优质普涨板块，错过第一轮行情问题不大，能完整地吃到鱼身也是不错的。
进入2016年，全市主要优质板块均已拉升完毕，有些板块均价涨了一倍以上，实在太贵，因此不少人调转枪头，把眼光放到品相一般的老破小、老大楼集中板块，比如甘泉宜川、西藏北路等，还有的则一退再退，中环的买不起，退到外环，外环的买不起，退到郊环，带动了不少郊环内外的远郊板块，比如青浦重固、松江小昆山等。
在爆发中期，只有补涨板块还有一定的机会，但要注意的是，日后这些板块如果缺乏持续购买力的支撑，回调幅度也是最大的。
而到了2016年底至2017年初，调控政策频出，购买力已是强弩之末，市场进入赶顶期，买什么板块意义都不是很大，在周期面前，还是谦虚点好。
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板块选筹，讲究天时、地利、人和。
板块的买入周期要选对，不能等这个板块已经走过一轮行情了才想到下手，要提前布局，启动期买领涨版块，爆发期买普涨板块，之后捡漏补涨板块。
板块选筹，则要综合城市发展方向、未来发展潜力和规划能级，有空地、供求紧的板块都喜欢，但也不要盲目追高。
当然，最重要的是把握人的流动方向。人往哪里移动，哪里的房子就会抢手，而人的移动是产业、交通、配套、界面、学区甚至地段价值认同等共同作用的结果。
找到所有人都认出的金子不难，预判下一个金矿才难。
既然万事开头难，就从尧言开头吧！